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一、短长期快速出租、降低空置率

透过拍摄技巧、详实屋况说明,从媒合配对到议约签订约略仅需25个工作日即可交屋入住。成交率约88%左右。
1.出租房市现况调查针对商圈同性质做出屋况访视、价金比对、空置率评估及优势地段四大因子的资讯收集。
2.招租前美宅准备工作确认室内建筑结构,管线是否有修缮更新的必要性,并针对大众市场所需提供之备品、动线机能、遮光装饰等提出修改建议书。
3.限制性入住公约拟定确认屋内眷养宠物规定,第二人以上住居权利、焚香祭祀安置问题。住居空间内外禁烟规定、炊煮、洗涤、门禁管制办法。
4.出租房屋拍摄制播现场室内环景拍照、户外小环境摄录及大小公设建档并绘制室内隔局动线图,家俱电配置图等作业。
5.房客募集管的建置除透过直营的门市或未来各区加盟同业通路的主动配对媒合外,亦经由各网路管道、平面媒体、外墙看板等发出招租广告信息。
6.屋况履历建档、回报制作完整的委租物件资料(含产权、屋况、备品明细等),邀约新旧客户看屋、回报带看情形、议价斡旋收订等各项出租条件的居中协调业务。
7.签约作业注意事项审查承租方基本信资、收取承租方入住申请表,协助出租方、承租方签订契约,若须公证可择期约定,确认双方租押金交付收受等作业。


二、租客的资格查验


所谓「请神容易、送神难」,短暂的面谈中要能精准判断对方是否为好租客,很难。一旦租给恶房客,欠租事小,屋况搞得有如废弃场,那就损失大了。普遍房东较不接受的房客类别:租霸、妈宝、扰邻、欠租、弱势、瘾君子、gangster、高龄等,租前过滤是为上策。
1.支付租金经济来源确实了解职业收入证明、同住亲友工作概况及信用卡持有状况,必要时可透过信用评比机构联徵相关数据参考。
2.透过相关管道审查资格房东想知道房客租房经历、可透过下列网站工具来了解:租屋照妖镜、凶宅网、警政网、信用联徵中心、刑案通缉查询系统、良民证民营徵信机构、学校或工作单位的照会。
3.不良品性瘾君子的过滤面对身上有重烟味、酒味、槟榔味的租客,多数人有聚众的喜好,长期居住必将造成屋况不堪及损害,出租前可先将限制条件及违约罚则说明清楚,自然就可避免多数不良租客入住。
4.宠物族、高龄独居、重大疾病者的预防有些人租房时会对应告知事项刻意做隐瞒,看屋时可从衣物上是否沾有动物毛发味道及是否关切无障碍空间的安全性、保全设施装置与否做更深入了解及防患。


三、物业改装设计坪效估值


针对房屋现况,如渗漏、壁癌、空调管线、浴厕、地板的耐用性,进行检查换修估价,同步屋况拍摄给房东过目并商议工程计划,签立工程发包委任约,待工程结案现场验屋、交付保固证明及发票、收据等。


四、全年专照专职管理服务


bet365线上娱依据107年6月27日实施「租赁专法」、「租赁住宅服务事业管理条列」的规范,管理业者须符合允许营业资格及编制有证照资格的租赁住宅管理人,才可以从事租赁管理业务。本公司除具备七都租屋事业资格认定外,目前也是桃园市政府民间包租代管计划合格厂商,拥有社工师、防暴师、装潢工班等相关证照,每一委托案皆专人全程服务管理。


五、建筑物维护、巡检


针对出租公寓公设区设备,机电照明、升降梯、储水间、资源回收间等定期检修保养,外部环境的绿化清洁业务。


六、租赁期间收支帐务管理


定期提供月、季、年的收支明细一览表,并针对支出项目的浮动成本不合理情形,适时提出改善建议。於年终(12个月)结算盈余,总额除以房屋市值後,汇出年度租金收益率报表。
1. 当月所需固定支出费用项目

A. 物业委托管理费用
B. 物业公共区清洁费用
C. 物业电梯保养费用
D. 物业四费(水电瓦管)+网路费
2. 当年所需固定支出费用项目
A. 综合性公共安全消防检查
B. 储水塔清洁检查
C. 公共意外责任保险、产物火险
D. 所得税赋费用、媒合服务费、空调保养费
3. 变动性它项费用
A. 家俱电器添购、搬运
B. 设备故障检修
C. 屋况复原清洁、装潢发包
D. 纠纷处理的诉讼手续费用

七、租赁期间及退租後事务管理


1. 租赁日常事务管理

A.向房客收取催缴租金并进入房东指定帐户
B. 屋况维护、屋内各项家具、水电设备损坏叫修、清洁人力派遣等,房东同意得委任专业第三人提供此项服务。
C. 基本检修、屋况定期拍摄、备品查验等服务
D. 处理合约变更或更新的手续
E. 协助处理可归责於承租方所衍生的突发问题及客诉处理
F. 协助办理物业保险(火险、地震险、跌价损失险、财损险)加保手续
G. 调处扰邻或邻扰纠纷,如噪音、抽烟问题
H. 紧急状况的处理流程:专人到场、状况掌握、启动应变措施、通报房东
I . 主管机关行政交涉业务执行(例如:消防、建管单位)
J . 处理房客积欠租金、提前解约、不告而别等问题以保障房东权益
K. 存证信函免费代为撰写邮寄(不含法律诉讼服务)
L. 备品遭恶意毁损或灭失时,协助访价及请求赔偿
M.每月10日前以电子邮件汇出管理报告
2. 契约终止退房管理
A. 执行房客迁出之屋况查验及设备点交
B. 结算收受房客应缴费用(水电、瓦斯、管理等费用)
C. 制作恢复的费用报价及报告表
D. 协助清洁、粉刷、备品点交等复原作业
E. 结算押金退还欠租结算事宜
F. 调整租金对策及空屋管理
G. 提出租赁期间财务损益表
H. 拟定执行招租业务、行销广告方案

八、代管的验收文件


1. 物业管理委托合同
2. 前期物业管理协议书
3. 初步建立业主档案
4. 业主公约
5. 住户手册和装修守则
6. 收楼接管通知书
7. 物业管理收费标准一览表、商场/住宅(公寓)物业移交及二次装修流程图
8. 物业公司业主办理楼管交接、二次装修手续凭证


物业管理的主要服务内容


安全管理、维修管理、财务管理、保洁管理、绿化管理、营销管理、礼仪管理。




物业管理的主要服务内容